分享購買拍賣產業流程

〈1〉確認自己住還是準備投資？最少自己要接受，不然會很慘
自己住，地點和環境可以依自己的喜歡來選擇
投資？地點和環境成為就重要的參考點

〈2〉確定地點和類型「組屋、公寓、排屋或是town house」

〈3〉透過iproperty.com or thstar.com 了解當地產業價格

〈4〉留意the sun , new strait times 或是 各大拍賣網站，如http://www.ehsanauctioneers.com/home/index.asp，是否有相關地點的拍賣產業。

〈5〉查看有關產業的投標日期和費用，一般像ehsan ，你可以要求proclaimation，裡面有相關資料，如地址、面積、低價，負責銀行和投標成功日之前的管理費、地稅、門牌稅、水電費等等費用由誰負責。

〈6〉親自上門視查有關產業和環境。
如果還有人住，嘗試要求進去看看，了解產業的真實情況，大約需要維修的程度。觀察周圍環境和鄰居。如果大家都把垃圾丟在你家門口、隔壁印度老兄的音樂很大聲，對面家的嬰兒整天苦鬧，都是參考要點 。糞池、垃圾場或墳場在附近，請你務必三思。

〈7〉委任律師代為調查有關產業的欠款，不小心買到負債數萬令吉的拍賣產業，隨時買價還高過市價。向土地局和法庭調查是否有凍結令，有的話，根本不用考慮！「因為你要嘛給錢對方，要求撤銷凍結令！否則解凍到來，你已經超過120天的限期，準備付產業價格的8%吧！」最好是諮詢律師的意見，看是否適合購買！先花一些錢，會讓你減少很多煩惱！

以上7點的準備，做好後

〈8〉有了市場價格，看你要的拍賣產業底價多少。一般理想的情況是低於市價30%。當然你也必須做功課，了解之前有關區域的拍賣成功案例。例如我買的產業就在我租房間的中價公寓，過去兩三年的觀察，市價125k，我的買價是96k，因為之前的案例，價格在80多k的時候會有很多人競標，價格甚至超過100k。所以在96k出手，成功率相對增加不少。

〈9〉準備身分證、月薪單據、銀行存摺、過去兩年的EA Form 或是所得稅收據、Proclaimation letter 影印6份，在http://www.money3.com.my/Malaysi ... nFinder.aspx?SMId=1找尋最適合你要求的前5名貸款銀行，上門與服務專員面談，尋求preapproved 你的貸款。

〈10〉肯定有銀行願意貸款給你，你可以準備投標了

<11〉準備拍賣產業抵押金，一般是底價的5%或是10%〈各個銀行的要求不同〉的銀行匯票。>

〈13〉登記好後，帶著代表你身分的號碼牌，吃一點當局準備的茶點，等投標。

〈14〉也許會很快就輪到你，因為像我那時，28項產業只有2項產業有投標者。記住主持人念有關產業簡單資料的前後，會現在確認投標者有沒有在現場。念完後，會問你是否有問題！這是你就可以問他期限可否延長從90天或120天到更長？水電費等等費用是否可以由銀行負擔！如果投標者只有你一個人，敢敢去討價還價，不要忘記這全部是你的血汗錢！其實銀行有賦予拍賣行一些折扣的權力，可惜我那時不知道！

〈15〉解決問題後，主持人會開始競標，一個人的話就直接問你要不要，木槌敲三下後，就代表有人成功標得產業。不會有人突然跑出來和你競標，因為登記的時候，櫃檯人員就必須確認投標項目和收取抵押金。

〈16〉不管你幸運競標成功後與否，都必須回到櫃檯。失敗的直接講「kalah」收回你的銀行匯票。成功的就會再次確認身分和抵押金數目。如果成交價高於底價，必須現場馬上付差額，可以用現金或信用卡，信用卡徵收2%服務費。

〈17〉簽署memorantum of sale，一般都是空白，你簽3份，給RM50的stamping fee。記得要求副本，不然自己簽了什麼文件都不知道。

〈18〉一般上第二天的下午3pm，回去拍賣行領回完整的文件Proclaimation Contract。會有兩份，其中一份是印有original的一定要收好，兩份都會有紅色的stamping 在你昨天簽名的那一頁。影印第一面的proclaimation of sale 和有你簽名的那一頁，交給銀行負責你貸款的服務員。

〈19〉委任律師處理。別忘記你的是急件，你必須確認所委任的律師對於拍賣產業有經驗，不然他不知道準備什麼文件，你又是承擔逾期，抵押金被沒收的困境。一般上銀行會要求你委任panel lawyer，你可以請服務員介紹。

〈20〉S&P 和Loan Agreement 跟一般向屋主買房子一樣，可以參考http://cforum005.cari.com.my/vie ... &extra=page%3D1

〈21〉簽署了合約，剩下的只有等律師幫你做。所以每隔三四天就打電話問候律師，了解整個進展。

〈22〉當然這個時候會突然接到要還錢的指示。不要驚訝，正常的！因為拍賣產業的銀行一般上不會出錢還outstangding fee，如果沒有strata，還是under master title，呵呵，你就必須給錢。雖然過後跟拍賣銀行claim回，不過應該只有一部分，因為late payment or etc銀行不負責，一句話就是銀行講到完。所以準備多10K，

〈23〉有鎖匙就進屋看看，沒有的話，破門啦，等什麼？
必須提醒的是：你的銀行錢出完給拍賣銀行後，才算你的家。

〈24〉割名可能拖很久，得空拜拜神。

资料来源：佳礼中文论坛--春天的小草

國內的拍賣資料網站

http://www.auctions.com.my/ http://www.ngchanmau.com/ http://www.propertylelong.com/ http://www.ehsanauctioneers.com/home/index.asp http://www.banklelong.com/ http://www.auctionsale.com.my/ http://www.lelongtips.com/